サウジアラビアにおける不動産取得の手続き：法的枠組みと最新の制度動向
サウジアラビア王国は、中東地域における最も重要な経済大国の一つであり、国家のビジョン「サウジ・ビジョン2030」のもと、経済の多様化と外国投資の促進に力を入れている。これにより、国内外の個人や法人による不動産投資に関心が高まりつつある。本稿では、サウジアラビアにおける不動産取得の法的手続き、対象者、制限、必要書類、各種許可の取得方法、登記制度、そして特定都市（例：リヤド、ジェッダ、メッカ、メディナなど）における例外的措置を含め、完全かつ包括的に論じる。
1. サウジアラビアにおける不動産の法的地位
サウジアラビアでは、土地および建物は国家の重要資源とみなされており、国民のための福祉資産として扱われている。そのため、不動産法は非常に厳密であり、宗教法（シャリーア）と世俗法の両方の影響を受けている。とりわけ、不動産の売買や所有に関する法律は、イスラーム法の原則に則りながらも、現代的な法制度との整合を図る形で発展している。
2. 外国人による不動産取得の原則
外国人（非サウジ国民）による不動産の取得は、原則として制限されているが、特定の条件下では合法である。以下に主な取得可能なケースを示す。
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商業目的の不動産取得：外国企業が支社や施設を建設するために土地を取得する場合、商務省からの特別許可が必要。
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住宅目的：外国人が居住を目的とした物件を取得するには、内務省と不動産総局からの明示的な許可が必要である。
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経済特区および経済都市内の不動産：NEOM、キング・アブドゥッラー経済都市など、外国投資を促進する目的で設立された区域内では、一定の基準を満たすことで外国人も不動産を取得できる。
表：外国人による不動産取得の可否と要件
| 用途 | 取得の可否 | 必要な許可 | 特記事項 |
|---|---|---|---|
| 居住用 | 条件付き可 | 内務省、不動産総局の許可 | 宗教都市内では不可（例：メッカ） |
| 商業施設 | 条件付き可 | 商務省および経済省の事前承認 | 用途に応じて使用制限あり |
| 経済特区（NEOM等） | 可 | 経済特区庁の認可 | 外国法人や個人も条件付きで取得可能 |
3. 宗教都市（メッカ、メディナ）における制限
最も厳格な規制が適用されるのは、イスラム教の聖地であるメッカとメディナである。これらの都市では、非イスラム教徒による不動産取得は原則禁止されており、イスラム教徒であってもサウジ国籍を有しない場合は特別な許可が必要となる。これらの地域における土地の取得は、国家の宗教的権威と文化的アイデンティティに深く関わるため、他地域と比較しても非常にセンシティブである。
4. 登記と所有権の手続き
不動産の取得が許可された後は、「サカク」と呼ばれる所有権証明書を取得する必要がある。これは司法省の管轄下にある不動産登記所で発行される。手続きの主なステップは以下のとおりである。
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売買契約書の作成：サウジ国内の正式な法的代理人または公証人の立会いの下で締結される。
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証明書類の提出：身分証明書、法人の場合は営業許可証、納税者番号等。
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登記料の支払い：2024年時点では、不動産評価額の最大5%が登記費用として課される。
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不動産登記の実施：司法省のシステム上にデジタル記録され、「サカク」が発行される。
表：不動産登記に必要な書類一覧
| 書類名 | 個人用／法人用 | 発行元 |
|---|---|---|
| 本人確認書類（IDカードまたはパスポート） | 個人用 | 内務省または出入国管理局 |
| 法人登記簿謄本 | 法人用 | 商務省 |
| 不動産評価書 | 共通 | 公的評価機関 |
| 売買契約書（署名済） | 共通 | 不動産業者・公証人 |
5. 不動産取得における税制と費用
サウジアラビアでは、伝統的に所得税や固定資産税が存在しないが、不動産取引においては以下のような税金や手数料が課される。
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不動産譲渡税（RET）：2020年以降、譲渡価格の5%が課税されている。
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付加価値税（VAT）：商業用物件には15%のVATが適用されるが、住宅用不動産には非課税枠がある。
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登記料：前述のとおり、最大で評価額の5%まで。
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専門業者への報酬：不動産エージェントや法務代理人への報酬も発生する（通常1〜2%）。
6. 最新制度と法改正（2023〜2025年）
近年、サウジアラビア政府は以下のような新たな制度改革を進めている。
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不動産統一登記システム（TAM）：デジタル化により、不動産登記手続きをオンラインで完結できる制度。地理情報システム（GIS）との連動により、透明性が高まり、不正取引の抑制にも効果がある。
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外国投資促進のための法改正：2024年には、不動産開発プロジェクトに対する外資規制が一部緩和され、特定の経済区での100%外国資本による不動産保有が認められた。
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新たな不動産裁判所の設置：紛争処理を専門とする司法機関が設立され、裁判プロセスの迅速化が進められている。
7. 不動産取得におけるリスクと注意点
不動産取得においては以下の点に注意が必要である。
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宗教的規範との整合性：取引対象の物件が宗教施設に近接している場合、許可が厳しくなることがある。
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部族権益との対立：地方部では部族による土地支配が根強く、法的に登記されていても実際の利用が困難なケースがある。
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外国人制限の突然の変更：政治的・社会的な情勢により、外国人所有に関する法律が急に変更される可能性がある。
8. おわりに
サウジアラビアでの不動産取得は、従来と比べて大きく開かれつつあり、外国人にとっても魅力的な投資対象となりつつある。とはいえ、宗教的・文化的制約、そして行政上の複雑な手続きは依然として存在する。そのため、取得を検討する場合には、現地の法律専門家との綿密な連携が不可欠であり、制度的な変化に常に敏感であることが求められる。
参考文献・出典
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サウジアラビア司法省公式ウェブサイト（https://www.moj.gov.sa）
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サウジアラビア投資省（MISA）外国人投資ガイド（2024年版）
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Vision 2030公式ドキュメント（https://www.vision2030.gov.sa）
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リヤド市都市計画局「不動産登記と都市開発報告書」（2023年）
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Al Arabiya、Bloomberg Middle Eastなどの経済ニュース記事（2023-2025年）
